מס על השקעות נדלן בחול

בשנים האחרונות נראית מגמה הולכת ועולה של משקיעי נדל"ן ישראלים שגילו שבמקרים רבים הרבה יותר משתלם ונוח להשקיע בנכס מניב בחו"ל מאשר בישראל.

הדבר נובע בעקבות העובדה שישראל היא מדינה "מועדת לפורענות" עם שלל אירועים ביטחוניים שאחת לכמה זמן משתקים את המשק, ממשלה לא יציבה (רק בשנה האחרונה התקיימו בישראל 3 מערכות בישראל ויתכן כי אנו בדרך לרביעית), או כמו שנוכחנו לראות במשבר הקורונה- שיתוק כללי של המשק לתקופה של מספר חודשים ולאחר מכן מיתון קשה עם למעלה ממליון מובטלים ופגיעה בכלכלה וגם בשוק הנדל"ן.

תוסיפו לכך את העובדה שבישראל קשה למצוא "מציאות" מבחינת נדלן, כשדירה ישנה ומתפרקת בתל אביב עולה כ-600-800 אלף דולר, דירה שלרוב תדרוש הרבה תחזוקה, או דירות משופצות ואטרקטיביות במרכז ת"א או ירושלים ואפילו בערים כמו רמת גן, ראשון או נתניה, יעלו לכם לפחות חצי מליון דולר לדירה נחמדה באזורים טובים, או כמליון דולר לבית פרטי במיקום טוב.

בעוד אלו מחירי הנדל"ן בארץ, בארצות הברית במקומות כמו לאס וגאס למשל, תוכלו למצוא דירות נהדרות להשקעה בסביבות ה-200,000$ ואפילו פחות, עם תשואה שנתית ממוצעת אחרי הוצאות של כ-3-10 אחוזים, תלוי בסוג הנכס ובמיקומו, כך שלמעשה משקיעים רבים מעדיפים לשים את הכסף שלהם בחו"ל.

עוד נקודה נוספת היא שבמעמד המכירה אחרי מספר שנים, מחיר הנכס עולה והמשקיעים מרויחים בנוסף לדמי השכירות הקבועים, כך שזו בהחלט השקעה משתלמת!

אבל רגע, לפני שאתם קופצים בהתלהבות, מדינת ישראל אוהבת להיות שותפה ברווחים שלכם כך שלכל אזרח יש מיסוי אישי – מה שאומר שכל תושב ישראלי מחוייב במס כל כל ההכנסות שלו, בין אם בארץ או בחו"ל, וגם על רווחי הון כתוצאה ממכירת נכס.

ישנם מספר היבטי מיסוי שעליכם לקחת בחשבון כאשר אתם מחשבים את התשואה של השקעת נדל"ן בחו"ל:

כפל מס – ישראל חתומה מול מספר מדינות על אמנות כפל מס שמונעות מצב שבו בעלי נכסים משלמים מס כפול על הנכס, בשתי מדינות.

כך שאם אתם משלמים בארצות הברית מס של 20% על ההכנסות מהנכס שלכם ובישראל גובה המס עומד על 25%, זה אומר שתשלמו לרשויות המס בארצות הברית 20% ולרשויות בישראל עוד 5% בלבד.

כמו כן, גם בעת מכירת נכס, גם כאן יש חלוקה של תשלום המס בין המדינות עבור רווחי ההון שהופקו.

חשוב לזכור שיש להודיע לרשויות המס בארץ על מכירת נכס בחול תוך 30 יום.

עם זאת, רשויות המס בישראל מציעים מספר מסלולים אפשריים לקביעת תשלום המס למשקיעים עם הכנסות מהשכרת דירות בחול וישנם חוקים רבים בנושא המתייחסים לכל מדינה בנפרד, בהתאם להסכמים בין המדינות.

חשוב להדגיש שיש לבדוק כל מקרה לגופו עם יועץ מס או חברה המתמחה בהשקעות נדל"ן בארצות הברית באזור שבו הנכם מעוניינים להשקיע ולבחון את הנושא והחוקים, על מנת לקבל את המידע המדויק ביותר ולפעול בהתאם אליו.