סיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל

עם פתיחת השוק הגלובלי, עליית מחירי הנדל"ן בישראל, חוסר היציבות בשוק הנדל"ן הישראלי והמחירים הזולים של הנדל"ן בחול, משקיעים רבים פונים לארצות הברית ואירופה לטובת השקעות נדל"ן.

לצורך העניין, עלות ממוצעת של נכס בישראל נעה סביב ה-400-500 אלף דולר לנכס איכותי באזור גוש דן במיקום עירוני מרכזי בעוד בארצות הברית אפשר לרכוש וילה או בית באזורים מרכזיים ומבוקשים, בחצי מחיר ואף פחות, עם תשואה גבוהה יותר במרבית המקרים.

מגמות בשוק הנדל"ן האמריקאי

השוק האמריקאי נמצא במגמת עליה יציבה בשנים האחרונות וכשמסתכלים על שוק הנדל"ן הפרטי לעומת שוק הנדל"ן המסחרי, ניתן לראות שהוא יותר בטוח עם תשואה גבוהה שמגולמת בין היתר בדמי שכירות חודשיים .

כאשר בוחרים בהשקעות נדלן מסחרי, אתם לוקחים סיכון שהנכס יעמוד במשך תקופה מסוימת ללא שוכרים ואתם עלולים להפסיד רווחים ואת התשואה בעוד הוצאות הניהול והתחזוקה ממשיכות להיות בתוקף, למרות שאם הכל עובר בצורה חלקה, תוכלו להנות מתשואה יפה ודמי שכירות גבוהים בהתאם לסוג הנכס, הייעוד והביקוש שלו.

עם זאת, לא הכל ורוד ומשקיעים רבים מאבדים כסף רב שהשקיעו בנפילות עם השקעות נדל"ן. הסיכונים גדלים במיוחד כאשר בוחרים לבצע את הרכישה ללא התייעצות עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן, כשלא מכירים היטב את הסביבה או את השוק, או כשממהרים לקבל החלטות בלי לבחון אותם יתר על המידה בצורה נאותה.

השפעה של מצב כלכלי על השקעות נדל"ן בחו"ל

עוד סיכון בהשקעות נדלן בארה"ב, קשור לתקופות של מיתון או משבר כלכלי.

למשל משבר הקורונה גרם לירידה של כ-30-50 אחוז בביקושים לנדלן מסחרי לקניה או השכרה אך ניכרת ירידה גם בדרישה לנדל"ן למגורים בארצות הברית.

סביר להניח שבתוך מספר חודשים עד שנתיים הענף יחזור למצב הקודם שלו, וזו הסיבה שבגינה משקיעי נדל"ן צריכים להשאיר כסף בצד למקרים של בלתמ"ים כאלה ואחרים.

משברים כלכליים גורמים למיתון, לסגירת עסקים ולאבטלה, מה שגורם לחוסר יכולת של אנשים לרכוש בתים, לשלם שכירות, לשלם משכנתא או למצוא מקום עבודה ולהקלע לחובות כתוצאה מכך.

מיסוי על נכסים בארצות הברית

אמנם רשות המיסים בישראל פועלת בהגינות ואין מצב של כפל מס על השקעות נכסים בארצות הברית, אך חשוב לבחון היטב את תנאי המיסוי במדינה בה אתם רוצים לרכוש נכס להשקעה, את גובה המס על רווחים, מסים עירוניים, ארנונה וכו', ולוודא מה העלויות שכרוכות בקיום ההשקעה.

בירוקרטיה בתחום הנדל"ן בחו"ל

אחד הקשיים הגדולים ביותר בהם נתקלים משקיעי נדל"ן בחו"ל הם בתחום הבירוקרטיה.

היבט שהוא לא פשוט בכל תחום למעשה, וכשמדובר בנדל"ן ובהשקעות ששוות כסף רב, זה יכול לייצר בעייתיות והפסדים גדולים במידה ויש עיכובים שנובעים מטופס שצריך לאשר, או ענייני בטיחות במבנים, או שיפוצים, שינוי מהות של הנכס וכדומה.

אזורים עם ביקושים נמוכים

עוד סיכון שלוקחים משקיעי נדלן הוא רכישת נכס במחיר אטרקטיבי באזור שנמצא בתהליכי פיתוח ואכלוס, שעדיין לא נוצרו בו ביקושים גדולים מספיק בשביל להפחית את רמת הסיכון למשקיעים.

יש לא מעט אנשים שינצלו את התמימות של משקיעים מתחילים וינסו למכור להם נכס עם פוטנציאל תשואה נמוך, או עם בעיות כאלו ואחרות שהתגלו רק בהמשך, בזמן שההשקעה נפלה לטמיון.

כמו כן, במידה והנכס עמד זמן רב ללא שוכרים, יקח גם לכם זמן רב להשכיר אותו ולהתחיל להפיק ממנו רווחים.

עלויות אחזקה או שיפוץ גבוהות

עוד אחד מהפרמטרים שלא תמיד גלוים למשקיעים פוטנציאלים, הוא עלויות שיפוץ, תחזוקה, תשתיות או אחזקה גבוהות. למשל בבניינים ישנים יש בלאי גדול של המבנה או התשתיות שלו. על כן חשוב לבדוק את הנכס עם שמאי שמתמחה בסוג הנכס בו אתם מתעניינים באזור שבו נמצא הנכס.

דיירים בעייתים

עוד אחד מגורמי הסיכון הנפוצים הוא דיירים בעייתיים עם שלושה גורמי סיכון עיקריים:

1. שוכרים שלא שומרים על הנכס וגורמים להרס, נזק, או יוצרים נזק מול השכנים – למשל חבר'ה צעירים שעושים מסיבות, רעש, אורחים ובלגן ומהוים מטרד לשכנים.
2. שוכרים עם בעיות כלכליות וחוסר יכולת לעמוד בתשלומי השכירות בזמן.
3. שוכרים שמסרבים להתפנות – חשוב לשים לב לחוקי השכירות במדינה בה אתם רוכשים נכס להשכרה, כדי לוודא שאתם מוגנים במקרה של סרבני פינוי ושהחוזה מול השוכרים מגן עליכם ועל זכויותיכם כבעלי הנכס.

מומלץ לבצע בדיקת אשראי ובדיקת רקע ככל האפשר על השוכרים שלכם, לבקש חוות דעת מבעלי הדירה הקודמים שלהם כדי לעשות הכל על מנת שלא ליפול עם שוכרים בעייתיים.

בשל כל הסיבות הללו חשוב מאוד לעשות בדיקות מקיפות בתחילת התהליך טרם ביצוע הרכישה, לערוך מחקר על האזור, תסקיר כלכלי, לקבל ליווי ויעוץ מיועץ מס, יועץ נדל"ן, עו"ד, לבדוק שאין עיקולים או בעיות עם הנכס בעיריה, לבדוק מה הדרישות מכם כבעלי הנכס ע"פ חוקי האזור או העיריה ולבדוק את כל העלויות שעשויות להופיע בהקשר לפעילות העסקית שלכם על מנת לשמור עליה עם סיכון נמוך ככל האפשר ועל תשואה טובה ומשתלמת.