טעויות של השקעות נדל"ן מסחרי
עשר טעויות של השקעות נדל"ן מסחרי בארצות הברית שכדאי להמנע מהן:
ארצות הברית הפכה בשנים האחרונות לאחד היעדים המבטיחים להשקעות נדל"ן, עם ביקוש ברמה גבוהה במרכזי הערים הבולטות, תנועת תיירות שלא נגמרת ולא תגמר ומחירי נדלן וקרקעות נמוכים יחסית באזורים מסוימים עם הבטחה לתשואה של מספר אחוזים בשנה.
כל אלו הפכו אותה למוקד משיכה למשקיעי נדל"ן בחו"ל, שעם קצת ניסיון, יודעים לאתר את ההזדמנויות הנכונות בזמן הנכון ולהפוך את ההשקעה שלהם לרווחים מניבים.
עם זאת, לא הכל ורוד ויש הרבה "מוקשים" שכדאי לשים לב אליהם ולהשתדל להמנע, על מנת לשמור על האטרקטיביות של ההשקעה שלכם.
מהן 10 הטעויות הכי נפוצות של השקעות נדל"ן מסחרי בארצות הברית?
לבחור את סוג הנכס הלא נכון
שוק הנדל"ן המסחרי מתחלק ל-4 קטגוריות עיקריות :
- משרדים
- תעשיה
- שטחי מסחר וקמעונאות
- מתחמי מגורים
כל אחת מהקטגוריות הללו דורשת התמקצעות והיכרות עם התחום כשבדרך כלל נדל"ן מסחרי דורש תחזוקה שוטפת ברמה גבוהה יחסית לנדל"ן למגורים.
עם זאת, ההשקעה הבטוחה ביותר היא בתחום מתחמי המגורים שאמנם מצריכים הרבה תפעול ותחזוקה, אבל יכולים להניב תשואה יפה ורמת סיכון נמוכה יותר כתוצאה מביקוש גבוה, כך שהסיכוי שיהיה קשה לאכלס מבנה מגורים, גבוה יותר מאשר היכולת לאכלס מבנה מסחרי או מבנה תעשיה, למשל בתקופות של מיתון או משבר כלכלי או רפואי, עסקים נסגרים ויש פחות ביקוש לנדל"ן מסחרי, אך למגורים תמיד יהיה ביקוש.
חשוב לשבת עם מומחים בתחום הנדל"ן כדי לערוך תיאום ציפיות ולהבין מה המטרות ומה היכולות והתכנון שלכם כמשקיעים, כדי לבחור את סוג הנכס המתאים לכם להשקעה.
לא להתעמק במספרים
אחד הדברים הכי חשובים לאנשים שרוצים להשקיע בנדל"ן מסחרי בארצות הברית, הוא לבדוק היטב את המספרים והנתונים הפיננסיים של הנכס ושל ההוצאות הצפויות או הקיימות.
מוכרים רבים ינסו כמובן להסתיר את המידע ה"בעייתי" ולכן חשוב מאוד להיות עם האצבע על הדופק, לעבור על דוחות, הוצאות, לבדוק היטב ליקויים ובלאי של הנכס או קומפוננטים בתוכו.
למשל – מערכות מיזוג, צנרת, חשמל או ריצוף – אלו תשתיות שדורשים תחזוקה ורענון אחת לכמה שנים טובות ובמידה ויש בלאי רב לנכס, זה עלול לגרור אתכם להוצאה גדולה ויקרה שעלולה להטיל ספק על כדאיות העסקה.
בכל מקרה של רכישת נכס להשקעה, בין אם מדובר בנכס מסחרי או פרטי, חשוב להשאיר רזרבות של כסף בצד לכל בלת"ם שלא יהיה או למקרה שתמצאו את עצמכם לאורך זמן ללא שוכרים.
תכנון לקוי של מסים
משקיעי נדל"ן מסחרי מעדיפים לבחור בענף זה בשל הטבות מס.
מסתבר שלנדלן מסחרי יש מספר יתרונות עצומים כשמדובר במיסוי עם הטבות מס, הנחות והורדות של אחוזי המס למשקיעים.
עם זאת, יש משקיעים שמסונוורים מההטבות והיתרונות ומפספסים לפעמים את התמונה המלאה עם חובות מיסוי ומסים כאלה ואחרים בהתאם לסוג הנכס שיכולים להתלוות לעניין.
לכן, חשוב ביותר לשבת עם יועץ מס וכל הנתונים טרם רכישת הנכס, כדי לבדוק את כדאיות ההשקעה לעומק.
עוד נקודה חשובה – בארצות הברית וגם בישראל יש מס על הרווח, כך שחשוב לזכור גם את זה בעת ביצוע החישובים טרם רכישת הנכס.
בדיקת נאותות של הנכס
בעת רכישת נכס מסחרי להשקעה בארצות הברית, כדאי לבדוק מהו פרק הזמן שיקח לכם מרגע רכישת הנכס ועד השבחתו וביצוע כל הבדיקות והאישורים הנדרשים להשכרתו או הפעלתו כנכס מסחרי בהתאם למטרה שלשמה רכשתם אותו.
משקיעים רבים מתכננים להפעיל נכס לטובת שוכרים מיד לאחר הרכישה, אך חשוב להיוועץ ביועצי נדל"ן מסחרי באזור כדי להעריך מראש את פרק הזמן שיקח עד שתוכלו להשכיר את הנכס ולייצר באמצעותו רווחים. לעיתים יש ליקויים במבנה שדורשים אישורים כאלה ואחרים וכמו שאנחנו יודעים- בירוקרטיה יכולה לקחת לא מעט זמן, ובמונחים של השקעות – זמן שווה כסף!
אל תקפצו מעל הפופיק
משקיעים מתחילים בעיקר נופלים למלכודת הדבש של הנדל"ן המסחרי כשהם לא מעריכים מספיק טוב את היכולת הכלכלית והפיננסית שלהם ואת אורך הנשימה שלהם.
משקיעים רבים משקיעים את כל הונם עד השקל האחרון בנכס ולוקחים סיכונים והימורים גבוהים מדי בנדלן, כשהם שוכחים להשאיר קצת רזרבות בצד ואף לוקחים הלוואה כדי להצליח לרכוש נכס קצת יקר וטוב יותר.
לצערנו, שוק הנדל"ן הוא מאוד דינמי ואותם משקיעים עלולים למצוא את עצמם תחת חובות כבדים בגלל כל מיני בלת"מים או אירועים כמו למשל וירוס הקורונה שגרם לירידה של כ-30% בשוק הנדלן המסחרי בארצות הברית.
כולם די בטוחים שהשוק יתאושש, אך משקיעים שנותרו לא בטחונות או הכנסה עלולים לשלם מחיר כבד בסופו של דבר.
חוסר דיוק בעלויות שיפוץ או תיקונים לנכס
כולנו יודעים שבעת מכירה של נכס, יש כל מיני דברים קטנים לסדר ולתקן וככה גם בעת ההשכרה שלו.
כבעל נכס מסחרי, תתקלו בשלל דרישות מצד שוכרים להוסיף\ לתקן\ לסדר כדי להתאים אותו לצרכיהם ובמקום שבו יש היצע גדול וביקוש נמוך, תמצאו את עצמכם נאלצים להכנע לדרישות.
קחו בחשבון מראש את ההוצאות הללו או צפי עתידי לעבודות תחזוקה או תיקון שידרשו מכם וחשבו אותם בהוצאות השנתיות.
אל תעשו את זה לבד!
גם המשקיעים הכי מנוסים נוהגים להתייעץ עם מומחים ובעלי מקצוע כשמדובר בהחלטות אסטרטגיות או עבודות תיקון ושיפוץ שדורשות יד מקצועית.
אחת הטעויות הגדולות של משקיעים היא שהם עושים הכל לבד, לא בודקים מספיק ולא לוקחים לצידם יועץ נדלן מקצועי מקומי בעת בחינת הנכס, ואז נתקלים בשלל בעיות שלא צפו, שאיש מקצוע מנוסה ידע לזהות.
לא לבדוק את השוק המקומי
לפני שאתם רוכשים נכס נדלן מסחרי להשקעה, חשוב לבחון היטב את השוק המקומי. כמה ביקוש יש לעומת היצע? האם האזור מתפתח? מה המחיר פר מ"ר ? מהם שיעורי התפוסה של נכסים דומים קיימים? האם יש פרויקטים חדשים שנבנים באזור ובאיזה מחירים הם מוצעים לשוכרים?
הבנה של ההיסטוריה המקומית ואת הצרכים של בעלי העסקים בעיר, תעזור לכם לבחון בצורה מדויקת את רמת הסיכון של ההשקעה שלכם.
מה שזול עולה ביוקר
משקיעים מתחילים רבים נוטים ליפול למלכודת של נכסים במחיר מציאה אטרקטיבי ביותר כשהמוכר "שוכח" לציין את מצב האזור, מצב הנכס, או רמת הביקוש.
כמו כן, נכס שעמד הרבה זמן ללא שוכרים, עלול לעמוד עוד הרבה זמן, שכן הוא מוכר בשוק המקומי ויתכן ויש דברים שאינכם מודעים אליהם.
חשוב תמיד לבחון היטב את ההשקעה שלכם, וכדי להקטין את הסיכון לבחור במיקום מרכזי עם ביקוש גבוה ופעילות מסחרית משגשגת. מרכזי ערים תמיד יהיו יותר קלים במציאת שוכרים הולמים עם ביקוש גבוה. גם אם יהיה מיתון אז תורידו במעט את מחירי השכירות אבל לא תצטרכו להשאיר את הנכס ריק, כפי שקורה באזורים שהם יותר אזורי פריפריה שאולי עולים פחות אבל אח"כ עולים ביוקר.
לפעמים עדיף לרכוש נכס קטן יותר ממה שתכננתם, אך עם פוטנציאל גבוה יותר לרמת סיכון נמוכה.
לבחור את חברת הניהול הלא נכונה
יש אמרה שטוענת שכשהשוכרים שלך מרוצים, הם ישארו לזמן רב יותר. אחוזיי תפוסה גבוהים משמעם תזרים מזומנים גבוה יותר וגם שמירה על ערך הנכס שלכם לאורך זמן.
חברת אחזקות מקומית מיומנת, יכולה להבטיח שכל היבט של ההשקעה המסחרית שלכם יזרום בצורה חלקה בלי בעיות ובלי דרישה מכם להתערב.
חברת ניהול אמורה לספק למשקיעי נדלן בארצות הברית את כל השירותים – החל מפרסום הנכס ומציאת שוכרים, שירותי תחזוקה, תשתיות, נקיון, ושירות לקוחות ומענה מהיר ושירותי לשוכרים שלכם.
גם במקרה של חברת ניהול ואחזקה – מה שעולה בזול עולה ביוקר, וחשוב לבחור בחברה מובילה בתחום, גם אם המחיר שהיא גובה מעט יקר יותר. ההסתכלות שלכם כמשקיעים צריכה להיות לטווח הרחוק, עם ההבנה שכשהנכס מתוחזק בצורה נאותה, כך יהיו פחות תקלות ובעיות עתידיות.
וככל שהנכס יהיה מאוכלס לזמן רב יותר, כך התשואה שלכם בסופו של דבר תעלה בהתאם.
חשוב לבדוק המלצות מלקוחות חברת הניהול בה בחרתם, להפגש איתם פיזית, לראות איך המקום והסביבה שלו מתוחזקים ולבחון היטב טרם קבלת החלטה על חברה כזו או אחרת.
לסיכום,
השקעות נדלן מסחרי בארצות הברית יכולות להיות הרפתקאה מדהימה שתשדרג את איכות חייכם עם הכנסה יפה, למרות שישנם סיכונים, באמצעות הטיפים הללו תוכלו להקטין אותם עם המנעות מטעויות שעלולות לעלות לכם הרבה כסף.
מומלץ להתייעץ עם חברת נדל"ן מקצועית שתבחן את הצרכים והציפיות שלכם מההשקעה ויחד תוכלו לבחור את מסלול ואופן ההשקעה הנכונים ביותר עבורכם.